Mietnebenkosten

Begriffe

Begriff Mietzins

Mietzins ist Entgelt für den Gebrauch der Sache. Der sog. Bruttomietzins besteht aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten.

Begriff Nebenkosten

Nebenkosten sind sämtliche mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängende Kosten (z.B. Heizkosten, Hauswartung, Wasser- und Abwasserkosten, Allgemeinstrom, etc.).

Abgrenzung

Keine Nebenkosten sind:

• Verbraucherkosten
  • Kosten, die direkt beim Mieter anfallen
  • sind vom Mieter zu tragen
  • Beispiele: Stromkosten für Geräte im Mietobjekt, Telefonkosten, Kehrrichtsackgebühren, Gebühren zur Führung eines Gewerbes
• die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben
  • Kosten, welche aufgrund des Eigentums des Vermieters an der Sache entstehen
  • sind vom Vermieter zu tragen
  • Beispiele: Grundsteuern, Grundpfandzinse, verbrauchsunabhängige Kehrrichtgebühren, Erschliessungsbeiträge
• Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen
  • dienen der Erhaltung des vertragsgemässen Zustandes
  • werden durch den Mietzins abgedeckt
  • Wartungs- und Kontrollarbeiten sind demgegenüber nebenkostenfähig

Voraussetzungen

Damit der Vermieter Nebenkosten (zusätzlich zum Mietzins) verlangen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Position muss nebenkostenfähig sein (vgl. oben „Abgrenzung“)
• Nebenkostenposition muss besonders vereinbart worden sein
  • klare und konkrete Bezeichnung der einzelnen Positionen im Mietvertrag
  • ungültig wäre z.B. „Mieter bezahlt alle Betriebs- und Nebenkosten“
• Nebenkostenposition muss tatsächlich existieren

Beispiele von Nebenkostenpositionen:

• Heizung
• Warmwasser
• Hauswartung (inkl. Treppenhausreinigung)
• Antennen-, Kabel-TV-Gebühren
• Gartenpflege
• Umgebungswartung
• Abwassergebühren
• Serviceabonnemente für Lift / Klimaanlage
• Meteorwassergebühren (umstritten)
• Verwaltungsaufwand

Folgen, wenn eine Voraussetzung nicht erfüllt ist

Nebenkosten gelten als im Mietzins einbegriffen. Somit hat der Vermieter diese zu tragen.

Zahlungsarten

• Akontozahlungen
  • Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
  • Vermieter muss jährlich über die Nebenkosten abrechnen
  • Mieter hat den Saldo zu begleichen resp. erhält diesen zurück
• Pauschalzahlungen
  • Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
  • Betrag muss dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen
  • mit Bezahlung des Betrages sind die Nebenkosten beglichen (keine Abrechnung nötig)
• Direktzahlungen
  • Mieter bestellt und bezahlt z.B. das Heizöl selber (sinnvoll, wenn eine ganze Liegenschaft vermietet wird)

Zahlungstermin

• Akonto- und Pauschalzahlungen sind analog zu den Mietzinsen fällig
• mangels anderer Abrede wird der Saldo einer Nebenkostenabrechnung 30 Tage nach Erhalt der Rechnung fällig