Heiz- und Nebenkostenabrechnung

  • Gesetzliche Bestimmungen: VMWG 4-8
  • Vermieter muss jährlich abrechnen
    • leistet der Mieter Akontozahlungen, kann er diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen
    • Mieter darf Akontozahlungen nicht zurückhalten
    • BGer 4A_433/2020 vom 04.03.2021 (Vermieterpflicht zur Vorlage der Nebenkostenabrechnung, Kostenbeweis und Rückzahlungspflicht bei Versäumnis der Vermieterin die Kosten zu behaupten und zu beweisen)
  • Mieter hat das Recht in die Belege beim Vermieter Einsicht zu nehmen
  • es dürfen nur abgerechnet werden (kumulative Voraussetzungen):
    • tatsächliche Kosten
    • nebenkostenfähige Positionen
    • besonders vereinbarte Positionen
  • als übliche Ansätze für die Verwaltungskosten gilt eine Pauschale von 3 bis 5 %
  • der Verteilschlüssel für die Aufteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat angemessen zu sein
    • Vermieter hat ein gewisses Ermessen
    • z.B. nach Flächen oder Rauminhalt
    • unterschiedlichen Nutzungen (z.B. Coiffeurgeschäft und Wohnungen) ist Rechnung zu tragen
    • kein Anspruch der Mieter auf Ermittlung des individuellen Verbrauchs
  • Nachforderungen aufgrund von zu tiefen Akontozahlungen sind grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 132 III 24)
    • Keine Pflicht des Vermieters, den Mieter über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten zu informieren (vgl. BGer 4A_339/2018 vom 29.01.2019)
  • problematisch sind hohe Nachforderungen im ersten Jahr nach Mietantritt:
    • evtl. können sich Mieter auf Irrtum oder absichtliche Täuschung (Lockvogel-Politik) berufen
    • Mieter tragen Beweislast für den Irrtum resp. die absichtliche Täuschung

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