leistet der Mieter Akontozahlungen, kann er diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen
Mieter darf Akontozahlungen nicht zurückhalten
BGer 4A_433/2020 vom 04.03.2021 (Vermieterpflicht zur Vorlage der Nebenkostenabrechnung, Kostenbeweis und Rückzahlungspflicht bei Versäumnis der Vermieterin die Kosten zu behaupten und zu beweisen)
Mieter hat das Recht in die Belege beim Vermieter Einsicht zu nehmen
es dürfen nur abgerechnet werden (kumulative Voraussetzungen):
tatsächliche Kosten
nebenkostenfähige Positionen
besonders vereinbarte Positionen
als übliche Ansätze für die Verwaltungskosten gilt eine Pauschale von 3 bis 5 %
der Verteilschlüssel für die Aufteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat angemessen zu sein
Vermieter hat ein gewisses Ermessen
z.B. nach Flächen oder Rauminhalt
unterschiedlichen Nutzungen (z.B. Coiffeurgeschäft und Wohnungen) ist Rechnung zu tragen
kein Anspruch der Mieter auf Ermittlung des individuellen Verbrauchs
Nachforderungen aufgrund von zu tiefen Akontozahlungen sind grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 132 III 24)
Keine Pflicht des Vermieters, den Mieter über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten zu informieren (vgl. BGer 4A_339/2018 vom 29.01.2019)
problematisch sind hohe Nachforderungen im ersten Jahr nach Mietantritt:
evtl. können sich Mieter auf Irrtum oder absichtliche Täuschung (Lockvogel-Politik) berufen
Mieter tragen Beweislast für den Irrtum resp. die absichtliche Täuschung